Monopolowy w kamienicy tylko za zgodą sąsiadów

Wspólnota mieszkaniowa może ingerować w uprawnienia właścicieli lokali użytkowych i decydować, jakiego rodzaju działalność gospodarcza nie może być w nich prowadzona.

Tak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 9 czerwca 2016 roku (I ACa 93/16).

Państwo C. zwrócili się do wspólnoty mieszkaniowej z prośbą o wyrażenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w należącym do nich lokalu użytkowym. Sklep z alkoholem miał być usytuowany na parterze kamienicy z 19 mieszkaniami. Ich właściciele obawiali się, że bywalcy sklepu będą zakłócać spokój i bezpieczeństwo, niszczyć i zanieczyszczać bramę czy klatki schodowe. Podjęli więc uchwałę – w drodze indywidualnego zbierania głosów - o niewyrażeniu zgody na zorganizowanie i prowadzenie sklepu detalicznego oraz na sprzedaż napojów alkoholowych w kamienicy.

Właściciel kontra wspólnota

Małżonkowie C. wystąpili do sądu o uchylenie uchwały. Twierdzili, że narusza ona ich interesy, bo blokuje możliwość wydzierżawienia lokalu, który od kilku lat stoi pusty – nie było chętnych na jego wynajem. Tylko jedna osoba chciała otworzyć w sklep spożywczy z szerokim asortymentem towarów, w tym z alkoholem. Prawo wymaga jednak, że jeśli punkt sprzedaży alkoholu ma być zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, to o zezwolenie na sprzedaż alkoholu można ubiegać się po uzyskaniu zgody właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku na taką działalność (art. 18 ust. 6 pkt. 3 ustawy z 26 października 1982 roku o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi). W tym przypadku konieczna była zgoda współwłaścicieli budynku – właścicieli lokali. Jej brak, zdaniem państwa C., zmniejsza szanse na znalezienie najemcy i uzyskiwanie dochodów z lokalu.

Powodowie twierdzili także, że uchwała wspólnoty jest sprzeczna z obowiązującymi przepisami. Ograniczenie praw właścicielskich musi bowiem wynikać z racjonalnych przesłanek, a tymczasem wspólnota nie przedstawiła żadnego konkretnego i rzeczywistego powodu uzasadniającego odmowę udzielenia zgody. W ocenie państwa C. trudno za taki uznać obawy, że sprzedaż alkoholu mogłaby skutkować zniszczeniami w majątku wspólnoty, czy też naruszyć ład i porządek w okolicy. W odległości nie większej niż 90 metrów od lokalu państwa C. są już zlokalizowane cztery sklepy z alkoholem, w tym jeden całodobowy. Już teraz zdarzają się przypadki niszczenia i dewastacji części wspólnych nieruchomości pomimo, że wejście do budynku mieszkalnego jest zabezpieczone bramą na klucz i domofonem, a od drugiej strony podwórza również znajduje się zamykana brama, zaś samo podwórze jest ogrodzone.

Trzeba wyważyć wartości

Sąd okręgowy uwzględnił powództwo w całości. Uznał, że decyzja wspólnoty nie jest niezgodna z prawem, jednak może naruszać interesy państwa C. Jak wyjaśnił, kiedy w wyniku podjęcia uchwały powstaje konflikt interesów jednego ze współwłaścicieli z interesami większości współwłaścicieli, konieczne jest wyważenie, którym z nich przyznać ochronę. W tej sprawie, zdaniem sądu, interesy właścicieli, którzy opowiedzieli się przeciwko wyrażeniu zgody, powinny ustąpić przed interesami powodów.

– Nie ma podstaw do formułowania wniosku, że otwarcie w lokalu powodów sklepu ze sprzedażą między innymi alkoholu spowoduje nasilenie negatywnych zjawisk – stwierdził sąd uchylając uchwałę wspólnoty.

Wspólnota wniosła apelację od wyroku. Argumentowała m.in., że ustawodawca nakładając na podmiot planujący sprzedaż alkoholu obowiązek uzyskania zgody, wyszedł ze słusznego założenia, iż dystrybucja alkoholu siłą rzeczy zawsze wywołuje negatywne konsekwencje. Dlatego obawy członków wspólnoty, że po otwarciu kolejnego sklepu z alkoholem nasili się zakłócanie spokoju i porządku, nie są bezpodstawne. Poza tym już w trakcie procesu sądowego okazało się, że wbrew temu, co twierdzili państwo C. w pozwie, sprzedaż alkoholu nie jest jedyną możliwością czerpania przez nich pożytków z lokalu. Udało im się znaleźć najemcę, który prowadzi tam sklep z innej branży.

Więcej trunków, więcej kłopotów

Sąd apelacyjny podkreślił, że ustawa o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi wyraża przyjętą przez ustawodawcę określoną hierarchię wartości. Ustawodawca dostrzegł negatywne skutki związane z naruszaniem porządku i spokoju przez osoby nabywające i spożywające alkohol. Nadmierna podaż alkoholu (a więc łatwość dostępu) może utrudniać osiąganie celów założonych przez ustawodawcę. Stąd dodatkowe obostrzenia dla uzyskania zezwolenia na handel alkoholem w budynku wielomieszkaniowym. Zdaniem sądu z samego prawa własności lokalu użytkowego nie wynika roszczenie właściciela lokalu o wyrażenie zgody przez wspólnotę na sprzedaż alkoholu w budynku wielorodzinnym.

– Kwestionując uchwałę odmawiającą zgody i żądając jej uchylenia, powodowie powinni wykazać, że wspólnota wykonała swoje prawo do odmowy wadliwie, czyli z naruszeniem uzasadnionych w okolicznościach sprawy interesów właściciela lokalu. Wymaga to nie tylko wykazania tego, że brak zgody utrudnia (ogranicza) możliwość czerpania pożytków z prawa własności lokalu, ale też przedstawienia i udowodnienia okoliczności pozwalających na przyjęcie, że uchwała nie jest motywowana dobrem wspólnoty, lecz zmierza sprzecznie z zasadami współżycia społecznego do pokrzywdzenia właściciela lokalu – wyjaśnił sąd.

Dodał, że to na powodach, jako wywodzących skutki prawne z określonych twierdzeń spoczywał ciężar udowodnienia okoliczności czyniących odmowę wyrażenia zgody za naruszającą ich interesy. Dowodu takiego małżonkowie C. nie przedstawili.

– Nie można przyjąć, że otwarcie kolejnego punktu oferującego alkohol w tej samej okolicy pozostanie już bez znaczenia dla porządku na terenie nieruchomość budynkowej, w obrębie której alkohol miałby być sprzedawany i zakłócenia spokoju i miru domowego mieszkańców budynku – uznał sąd.

Nie zgodził się także z twierdzeniem powodów, że zaskarżona uchwała stanowiła jedynie wyraz złej woli pozostałych właścicieli lokali tworzących wspólnotę.

– W żadnym z pozostałych lokali w budynku wspólnoty nie jest prowadzony handel alkoholem i żadnemu z innych właścicieli wspólnota nie wyraziła zgody na tego rodzaju działalność. Nie można więc stwierdzić, że (sprzecznie z zasadami współżycia społecznego) w stosunku do powodów wspólnota zachowuje się inaczej, niż w odniesieniu do pozostałych swoich członków – wyjaśnił sąd.

Jak zauważył, powodowie nie przedstawili żadnych dowodów, z których wynikałoby, że wynajęcie lokalu na sklep z innej branży jest mniej opłacalne niż wynajęcie podmiotowi, który para się sprzedażą alkoholu. Dlatego argument o pozbawieniu państwa C. możliwości czerpania pożytków z lokalu, nie został przyjęty.

Sąd zmienił zaskarżony wyrok i oddalił w całości powództwo państwa C. Orzeczenie jest prawomocne.